Анализ: Рынку недвижимости Казахстана угрожает обвал цен, чреватый коллапсом строительной индустрии

У Национального Банка Республики Казахстан на официальном сайте есть прекрасная страница по экономической статистике, на которой интуитивно понятно расположены все необходимые сведения, так или иначе, касающиеся финансового рынка страны. Представление данных Национальным Банком сильно отличается от того, как это делает Комитет по статистике, сложность сайта которого просто не позволяет находить нужную информацию быстро и эффективно. Тем не менее, и на сайте Нацбанка в разделе статистики есть одна явная брешь – на нем не хватает данных по динамике цен на недвижимость, как по Казахстану в целом, так и по крупным городам страны.

Казалось бы, причем здесь Национальный Банк и рыночные цены на недвижимость? Ответ весьма прост: изменение рыночных цен на нее хорошо характеризует изменения в экономике страны, и это не говоря о том, что недвижимость выступает, как правило, залогом при выдаче кредитов коммерческими банками. Так, например, именно пузырь на рынке недвижимости в 2007 году стал первым очевидным индикатором, свидетельствующим о назревании экономического кризиса в Казахстане. Наконец, известно, что для некоторых физических и юридических лиц недвижимость выступает в качестве надежного долгосрочного объекта сохранения сбережений.

Вообще говоря, раз уж Казахстан перешел на политику инфляционного таргетирования, было бы неплохо доработать сам формат и принцип предоставления экономической статистики. Некоторые наблюдатели, наверное, могли заметить, что в экономическом календаре на сайте Корнер не отражена публикация экономических данных по Казахстану. Это – не случайно: точного графика публикации статистики в Казахстане попросту нет. В то же время крупнейшие центральные банки мира, как известно, уделяют очень большое внимание этому вопросу, не говоря о том, что все они отслеживают динамику цен на недвижимость. Так, Япония заякорила для своей основной статистики время 05:30 по времени Астаны, Китай – 08:00, Германия -12:00, Еврозона – 13:00, Великобритания – 14:30, США – 18:30, Россия с недавнего времени -19:00.

А теперь непосредственно о рынке недвижимости

Но суть данного анализа не в этом. Настоящая запись посвящена рынку недвижимости Казахстана. И шапка в три абзаца сверху намекает, что сбор статистики дался нелегко. Причина написания статьи: обеспокоенность относительно ситуации на рынке недвижимости Казахстана. Они сильно упали после перехода Казахстана на политику инфляционного таргетирования в августе 2015 года и связанной с ней сильной девальвации курса тенге, и, кажется, что сейчас по мере сохраняющегося номинального роста доходов населения страны должны показывать восстановление. Но нет, не все так просто. Цены на недвижимость в 2016 году и 1-м полугодии 2017 года в национальной валюте показали понижение. Сильный отрицательный фактор для рыночных цен: существенный и опережающий рост предложения, финансируемого государством.

В настоящий момент цена квадратного метра в крупнейшем городе Казахстана, Алматы, опустилась в среднем до 1000 долларов США за квадрат (по данным интернет сайта Крыша). В 2016 году: -8,6% в тенге и -8,8% в долларах США. В 1-м полугодии 2017 года: -8,0% в тенге и -6,1% в долларах США. Кто-то скажет это по новому курсу, по старому – цену в долларах надо множить на два. Но я не соглашусь. Для меня текущий курс тенге является более правильным, с фундаментальной точки зрения, чем его додевальвационное значение. Таким образом, цена средней квартиры в долларах опустилась до уровня стоимости среднего новенького автомобиля и не идет ни в какое сравнение с ценами на недвижимость, например, в России и Восточной Европе. И это – в Алматы, что не может не настораживать.

Позиция государства, старающегося повысить уровень жизни граждан Казахстана, в том числе через повышения доступности жилья, в общем и целом понятна. Но главный риск заключается в том, что существенное перепроизводство может обвалить рыночные цены ниже себестоимости строительства, что чревато тем, что строительная отрасль в какой-то момент будет парализована в своей деятельности. Если это случится, это обернется массой проблем, как для работников индустрии, так и на способности строительных компаний обслуживать привлекаемые займы. И это не говоря о том, что снижение рыночных цен на недвижимость отрицательно влияет на рентабельность строительных компаний уже сейчас. Таким образом, возникает важный вопрос: мы идем по пути Испании, которая до 2007 года также бездумно инвестировала средства в строительный сектор, и которая до сих пор не может отойти от последствий строительного коллапса?

На графике ниже представлена динамика цен на недвижимость в Алматы в тенге и долларах США за один квадратный метр, которые взяты с сайта Крыши (ссылка представлена выше). На нем видно, что рыночная цена на недвижимость опустилась по результатам 2016 года. Как было отмечено выше, в 1-м полугодии 2017 года цены на недвижимость понизились еще.

Далее представлены два графика с динамикой цен на недвижимость в сопоставлении с динамикой среднедушевого номинального дохода на человека в Казахстане. Хорошую корреляцию между величинами показывает именно второй график, отражающий их значения в долларах США. Оба графика показывают потерю связи представленных величин в 2016 году: цены на недвижимость показывают более глубокое падение по сравнению с изменением среднедушевого дохода.

Как было сказано, причина, на мой взгляд, кроется в том, что рост предложения недвижимости существенно опережает рост спроса, что происходит под воздействием государственных инвестиций в строительный сектор. А надо помнить, что все рыночные цены в этом мире определяется законом спроса и предложения. Смотрите графики ниже.

По результатам 2016 года в Казахстане по статистике было введено в эксплуатацию 10,5 млн. квадратных метров жилых зданий, в частности в Алматы – 1,9 млн. Рост в целом по Казахстану по сравнению с 2015 годом составил 17,6%, и это притом, что и в 2015 году рост был немалым – 18,9%. Если поделить 1,9 млн. квадратов, введенных в эксплуатацию в Алматы, на среднюю квадратуру квартир (навскидку 50 квадратов) и представить, что средняя казахстанская семья состоит из трех человек, то получается, что только в 2016 году жилье в Алматы было построено для 112 тысяч человек (1’863’000/50*3), что составляет от населения города 7,5% (112’000/1’500’000). На мой взгляд, при текущих условиях экономики это быстрый темп.

На графиках выше не показаны данные со строительного рынка за 1-е полугодие 2017 года, поэтому отмечу, что за январь-июнь текущего года, в соответствии с данными Комитета по статистике, общая квадратура новых жилых зданий составила 5,5 млн. квадратов с ростом на 11%. Для Алматы рост этого показателя за этот период составил 15,6%.

Остается добавить, что по статистике средняя себестоимость строительства в Казахстане в расчете на 1 квадратный метр (без учета построек населением) в 2016 году составила 121,3 тысяч тенге и в частности для Алматы – 146,9 тысяч тенге.

Итоговое мнение

Все говорит о том, что цены на недвижимость в обозримой перспективе в Казахстане будут падать.

Со своей стороны на месте государства в вопросе повышения доступности жилья, в первую очередь, я бы сконцентрировался на увеличении уровня доходов граждан Казахстана, при этом попытался бы выстроить систему постепенного повышения цен на недвижимость на 5-10% в год. Сказать это, конечно, легче, чем сделать, но эффект на экономику в частности от последнего является положительным. И в первую очередь, он является положительным  для банковской системы страны, серьезно пострадавшей за последнее годы. Еще раз напомню, что недвижимость, как правило, выступает залогом по имеющимся и вновь выдаваемым банковским кредитам, а также объектом сохранения накоплений для некоторой существенной прослойки субъектов Казахстана.

Нельзя забывать, что рынок является саморегулируемой системой и способен сам выходить из кризиса. Любое вмешательство государство искажает его саморегулируемость. Государство, вмешивающееся в его работу, несомненно, из благих побуждений, всегда должно помнить об этом.

Не дай Бог, конечно, но если кризис перепроизводства в строительном секторе Казахстана приведет к обвалу рыночных цен, следует напомнить, что в кризис выигрывают люди с сильной денежной позицией, как говорил основатель нефтяной индустрии Америки Джон Рокфеллер. В условиях высоких потребительских трат, сохранять деньги сложно, но думаю при таком раскладе в экономике просто необходимо. В общем, надеюсь, данный анализ поможет субъектам в планировании своих текущих и будущих действий.

Чтобы не быть голословным относительно повышения номинальных доходов граждан Казахстана, упомянутых выше, мой следующий анализ будет посвящен одному из вариантов, как это можно будет сделать.