О благоустройстве городов, повышении социального равенства граждан и политических лифтах. Часть 2.

И так, во второй части статьи «О благоустройстве городов, повышении социального равенства граждан и политических лифтах» я обещал привести калькуляцию доходной и расходной части «КСК будущего» для того, чтобы объективно оценить предложенную мной идею. Надо ли говорить, что деятельность текущих КСК является абсолютно закрытой, и мне не удалось в поисковых системах найти даже примерные уровни доходов и расходов, которые получают эти организации, с целью калибровки моих расчетов. Ну что ж, это - не такое большое препятствие…

Моя калькуляция выглядит довольно упрощенной, но я думаю, что в этом ее преимущество, поскольку она позволяет наглядно посмотреть действенность реформы. Если говорить тезисно, то:

• Я провожу расчет только по знакомому мне микрорайону «Орбита». Следует отметить, что по размеру территории я считаю его идеальным для работы одного КСК.
• Я просто открыл систему карт Яндекса и посчитал количество домов в «Орбите». В частности в первой «Орбите» из четырех я насчитал их больше 40, принял это круглое число, помножил его на 4 и в итоге получил количество домов во всей «Орбите» в количестве 160.
• Для удобства я принял допущение, что все дома в «Орбите» являются 5-этажными, хотя известно, что район включает дома как с 4-мя, так и 9-ю этажами.
• В каждом доме, опять-таки для облегчения расчета, я посчитал, что находится 4 подъезда и в каждом подъезде располагается 20 стандартизированных квартир – двухкомнатных с площадью 40 квадратов, или на один дом – 80 квартир. Не трудно подсчитать, что примерная площадь жилого фонда «Орбиты» составляет 512000 квадратов (80 квартир * 160 домов * 40 квадратов).

В настоящее время расходы на содержание жилья в "Орбите" составляют преимущественно 15 тенге за квадратный метр, что видно из ежемесячных квитанций, которые получают жильцы. В настоящий момент ежемесячные сборы КСК от этого вида дохода составляют 92,2 млн. тенге в год (15 тг * 512000 м² * 12 месяцев). Если объективно, достаточно ли этих денег после вычета общих и административных издержек для покрытия все имеющихся потенциальных расходов по содержанию инфраструктуры «Орбиты»? Очевидно, что нет.

В первой части этой статьи я уже привел всю необходимую словесную аргументацию для повышения расходов на содержание жилья. Теперь же постараюсь показать это в цифрах – они говорят сами за себя. В настоящий момент ежемесячные расходы на содержание двухкомнатной квартиры составляют 600 тенге на семью (15 тенге * 40 м²). По мне так это очень мало, если жильцы действительно рассчитывают и ждут от КСК каких-то коренных изменений. Я предлагаю повысить эту плату с 15 до 100 тенге за квадратный метр. На первый взгляд, радикальный рост, но с другой стороны, ежемесячная плата за содержание жилья (то есть одной 2-комнатной квартиры на семью) повысится всего лишь до 4000 тенге в месяц. Доходы КСК при этом возрастут до 614,4 млн. тенге в год. При этом уровень в 100 тенге будет все-равно ниже размера расходов на содержание жилья в новостройках (ориентировочно 150 тенге за 1 м²).

Кроме того, как я говорил, предполагается взимание платы за парковку во дворах, во-первых, на рыночных условиях, и, во-вторых, только в том случае, если выполняются два условия: если место подготовлено для парковки (заасфальтировано, расчерчено, освещено, имеет навес и пронумеровано) и если к месту можно беспроблемно подъехать. Плата за одно парковочное место – 200 тенге в день или 6000 тенге  в месяц. Потенциально с автомобилистов «Орбиты» можно собирать до 172,8 млн. тенге в год. Такая цифра получается из расчета, что перед каждым домом будет организовано 15 платных парковочных мест (6000 тг * 15 мест * 12 месяцев * 160 домов). Кто-то выразит протест, но тогда отвечу, что в результате этих действий понизится загрязненность автомобилей, и условно автомобилисты смогут экономить на мойке автомашин. Расчеты примерно такие: автомобилисты моют машины в среднем 2-4 раза в месяц по цене 1500-2000 тенге за мойку. Предполагается, что после всех реформ они будут делать это в 2 раза реже. И так, потенциально средняя ежемесячная экономия на мойке автомашин на одного автомобилиста составляет 1750 тенге * 3 / 2 = 2625 тенге.

Понятно, что плата в размере 72 тысяч тенге в год с автомобилиста с трудом покрывает капитальные инвестиции на организацию и поддержание в удовлетворительном состоянии такого паркинг места. Предполагается, что КСК будет финансировать их из бюджета доходов на содержание дома. Кому-то это покажется несправедливым, учитывая, что не все жильцы имеют автомобили. Но здесь решается и смежные проблемы: сокращение участков с открытым земляным покровом, на которых, как правило, паркуются автомобили во дворах, распространяя в последующем грязь по району и городу в целом. Кроме того, появляется районная архитектурная эстетика и организованность. Обратите внимание, что я предлагаю создать также гостевые паркинг места, и некоторые зададутся вопросом: зачем арендовать место и платить за него, если есть бесплатное гостевое место? Справедливый вопрос (ведь субъекты реагируют на стимулы). Ответ такой: платные паркинг места будут оборудованы навесом, бесплатные – нет. Если же это все-равно не поможет, также как и чувство добросовестности жильцов, которое должно повыситься в результате реформ по обустройству района, на участках можно организовать автоматическую почасовую оплату. Это система подразумевает получение дополнительных доходов. Надо ли говорить, что на автомобильных дорогах, проходящих через район, после организации системы парковки во дворах должны появиться «кресты» - дорожные знаки, запрещающие остановку автотранспорта. Это, в свою очередь, позитивно повлияет на пропускную способность улиц, подчеркиваю, без ущерба прав автовладельцев.

В целом после повышения расходов на содержание жилья и взимания платы за внутридворовую парковку расходы на семью с одним автомобилем вырастают с 600 тенге до 7375 тенге в месяц (4000+6000-2625), расходы на квартиру без автомобиля – с 600 тенге до 4000 тенге в месяц. И это, обратите внимание, на семью (не на человека) ! Более того, как будет видно далее, жильцам не придется платить за вызов частных работников (электриков и сантехников), поскольку в новой системе они могут в полной мере рассчитывать на своевременное и качественное обслуживания действующими сотрудниками КСК.

Что касается издержек, годовые расходы на персонал составят 420,6 млн. тенге:

• Расходы на 6 избираемых лиц высшего менеджмента оцениваются на уровне 54 млн. тенге (зарплата 1 млн. тенге у президента, 750 тысяч тенге у 3 вице-президентов и финансового директора и 500 тысяч у главного шерифа).
• Годовая зарплата 6 помощников (по одному человеку на каждое лицо высшего менеджмента) с окладом 250 тысяч тенге составляет 18 млн. тенге.
• 24 сотрудников службы безопасности и экстренной медпомощи (равносильно 12 патрульным машинам полиции) с окладом 200 тысяч тенге – 57,6 млн. тенге.
• 40 специалистов по устранению коммунальных проблем (сантехники и электрики) с окладом 150 тысяч тенге – 72 млн. тенге.
• 40 садовников с окладом 150 тысяч тенге – 72 млн. тенге.
• 80 дворников с окладом 150 тысяч тенге – 144 млн. тенге.

Следует отметить, что все сотрудники должны быть наняты из числа жильцов района, что вырисовывает определенные преимущества проекта. Во-первых, взимаемые средства с жильцов возвращаются в экономику района. Во-вторых, люди, работая на районах, в которых проживают, стараются лучше, что говорит о наличии эффекта более высокой производительности. В-третьих, сокращаются транспортные расходы, расходы на обед и издержки потраченного времени на дорогу (условно работники могут себе позволить поспать на 1 час больше в сутки, что также повлияет на их здоровье и производительность). Кроме того, очевидно, что КСК становится крупнейшим работодателем (в данном случае 196 человек) и в рамках проекта возможно (я бы даже сказал необходимо) привлечение лиц пожилого возраста, а также людей с ограниченными возможностями перемещения (инвалидов), что вырисовывает уже прямую социальную значимость проекта. И это притом, что в калькуляции расходов на персонал я взял более высокие оклады, чем есть сейчас. Что еще нужно для успеха, кроме той мотивации, которая уже представлена сейчас?

Предлагая выбирать и нанимать сотрудников КСК только из числа жильцов района, я понимаю, что такая система ограничивает принцип свободной торговли, свободного перемещения капитала и труда. Хотя я не люблю нарушать доказанные и проверенные практикой принципы экономической теории, в данном случае ради повышения показателя производительности, я думаю, в рамках конкретно этого проекта можно поступиться этим фактором. Кроме того, я убежден, что из 12800 семей (80 квартир * 160 домов) уж точно найдутся 196 лучших представителей района, достойных работать в КСК на благо своего района.

Какова операционная прибыль КСК? Напоминаю, что доходы были сформированы на уровне 614,4 млн. тенге от платы за содержание жилья, 173 млн. тенге от сдачи в аренду паркингмест. Расходы на обслуживание персонала составили 505 млн. тенге с отчислениями (420,6 млн. тенге +20%). Таким образом, на выходе операционная прибыль составляет 282 млн. тенге.

Достаточно ли этих условно 300 млн. тенге в год для того, чтобы осуществить системную посадку деревьев, газонов, расширения и асфальтирования внутридворовых автомобильных дорог, обновления системы освещения, установления камер видеонаблюдения, строительства детских площадок и так далее? Я думаю, не достаточно. Но одно очевидно, что проект сдвинет текущую ситуацию с мертвой точки, и отвечая на вопрос, как изменится жизнь «Орбиты» через 20 лет, можно более-менее уверенно заявить, что в значительно лучшую сторону.

Хороший вопрос: возможна ли в такой системе коррупция? На мой взгляд, она полностью исключена. Обратите внимание, что 6 высших должностей являются выборными, и соответственно минимизируется вероятность сговора между этими людьми. Высокий вклад в антикоррупцию вносит транспарентность, о которой я так много писал в первой части статьи. Наконец, система выбора сотрудников КСК из числа жильцов предполагает добрососедское отношение к делу. Иначе, я не представляю, как, например, работник службы безопасности будет смотреть в глаза своих соседей, если он берет с них взятки. Да и сможет ли он удержаться на своей работе? Учитывая все это, КСК могут стать заказчиками и контроллерами обновления асфальтного покрытия на автомобильных дорогах, проходящих через их район, что также способствует минимизации коррупционного фактора. Уверен, что если в такой системе КСК решит создать благотворительный фонд на принципах открытости и прозрачности потоков, значительная часть жильцов района пожелает пожертвовать часть своих средств для помощи менее обеспеченным гражданам, обратите внимание, своего района. Наконец, следует напомнить, что в первой части статьи я предложил избирать депутатов Мажилиса страны из числа высших менеджеров КСК, что вырисовывает для последних реальный стимул зарекомендовать себя с лучшей стороны на своей работе. Одним словом, все выглядит настолько убедительным, что пропадает необходимость конкретизировать опцию, отмеченную в первой части статьи, о возможности смещения сотрудников КСК государством (в исключительных случаях) или по инициативе жильцов.

Какие еще доходы могут получить КСК? От внедрения собственной страховой системы на недвижимость и автомобили, от сегмента рекламы на билбордах и в специально установленных местах (например, остановочных комплексах), от дотаций государства, от реализации инвестиционных проектов на территории района (футбольных полей, площадок для скейтбордистов и так далее). Кроме того, это привлечение средств на фондовом рынке в объеме до 1 млрд. тенге (из расчета трех операционных прибылей).

Таким образом, что мы имеем на выходе? Почти 200 высоко мотивированных сотрудников из числа жильцов района (в том числе стариков и инвалидов), отсутствие коррупции, своевременное и качественное решение коммунальных проблем, эффективная система безопасности (против бытового насилия, краж и хулиганства) и оказание экстренной первой медицинской помощи (например, принятие родов), постепенное улучшение эстетики и архитектуры района по мере его озеленения, внедрение современной и экономичной системы освещения, искоренение участков с открытым земляным покровом, организация упорядоченных парковочных мест, строительство детских площадок. И все это при повышении платы за содержание жилья для семей с одним автомобилем с 600 тенге до 7375 тенге в месяц, без такового – с 600 до 4000 тенге.

Ссылка на первую часть.