Есть ли пузырь на рынке недвижимости в РК? Статистика говорит, что нет! (часть 2)

В прошлой статье мы проанализировали цены на рынке казахстанского жилья в нашей национальной валюте. Для полноты картины рассмотрим изменение цен на жилье в Казахстане в твердой валюте, т.е. в американских долларах.

Для справки, все данные взяты с официальных сайтов Бюро национальной статистики и Национального банка РК. А анализируемый период тот же, т.е. с 2001 по первую половину 2021 года.

Гр. 1. Цены на жилье и средняя зарплата в РК в долларах США (в динамике)

Гр. 2. Цены на жилье и средняя зарплата в РК в долларах США (в абс. знач.)

На графиках 1 и 2, где показана стоимость недвижимости в РК в относительном и абсолютном значениях, видно, что долларовые цены достигали своего пика еще в 2007 году, когда за один квадратный метр нового жилья давали 1316 долл., а вторичного - 1111 долл. США. В 2013-2014 годах они пытались обновить свои ценовые максимумы, но безуспешно и с тех пор цены показали значительное снижение. При этом, с 2016 года их динамика стабилизировалась, а с 2019 года начался постепенный рост цен. Однако, несмотря на это, стоимость недвижимости в долларах США по-прежнему на 40% ниже своих пиковых значений. Так, цена квадратного метра нового жилья на конец июня текущего года составила 798 долл., а вторичного - 631 долл.

На графиках также можно заметить, что уровень средних номинальных зарплат населения Казахстана и цены на жилье хорошо коррелируют между собой. Хотя зарплаты в долларовом выражении, в отличие от цен на недвижимость, достигали своего пика позже, в 2013 году, на отметке 717 долл. Затем в течение трех лет подряд доходы населения снижались, но с 2016 года начали постепенно расти. Однако, несмотря на это, они по-прежнему на 20% ниже, чем в 2013 году и на конец июня 2021 года составили 572 долл.

Получается, что цены на жилье и уровень доходов населения сильно взаимосвязаны. Чем выше доходы, тем выше цены и наоборот. При этом видно, что как стоимость недвижимости, так и уровень доходов населения Казахстана в твердой валюте долгое время деградировали и все еще далеки от тех, что были в лучшие годы.

Гр. 3. Сроки накопления на квартиру в РК

Немного оптимизма добавляет график №3, на котором показан срок накопления для казахстанца со средней зарплатой, чтобы можно было приобрести себе квартиру по среднерыночной цене. Данный показатель находится на многолетнем минимуме. Так, для покупки новой квартиры в 2007 году понадобилось бы откладывать весь свой доход в течение 12,8 лет, а сейчас всего 5,8 лет. Для покупки квартиры на вторичном рынке в 2007 году пришлось бы вложить 10,8 своих годовых зарплат, а теперь достаточно 4,6. Судя по всему, это связано с тем, что доходы населения упали в меньшей степени, чем цены на жилье и при этом начали демонстрировать рост раньше.

Но в любом случае становится очевидным то, насколько невыгодно вкладывать в недвижимость, если стоит цель приумножить свой капитал.

Подытоживая вышесказанное, можно прийти к следующим выводам:

Во-первых, сильно бросается в глаза разница в оценке динамики недвижимости, выраженной в тенге и в американских долларах. Если в первом случае они демонстрируют рост за весь анализируемый период, то во втором картина диаметрально противоположная - цены в долларах стабильно падают на протяжении многих лет. Становится очевидным, что недвижимость в нашей стране - это далеко не самый лучший объект для вложений с точки зрения прироста стоимости, если оценивать его в твердой валюте.

Во-вторых, цены на недвижимость, хоть и растут в последнее время, но все еще очень далеки от своих пиковых значений. Уровень зарплат населения нашей страны также показал снижение со своего максимума, хотя и в меньшей степени, чем жилье. Однако в последние годы они стабильно растут, что не может не радовать.

В-третьих, доступность жилья для среднестатистического казахстанца постоянно растет, даже несмотря на сильный рост цен на квадратные метры в последнее время. Это обеспечивается за счет большей стабильности доходов населения.

Связанные статьи:

Есть ли пузырь на рынке недвижимости в РК? Статистика говорит, что нет!

Telegram-канал про умный технический анализ "S.M.A.R.T.A"

Telegram-канал про разумные инвестиции "Разумный инвестор"