Есть ли пузырь на рынке недвижимости в РК? Статистика говорит, что нет!

В последнее время цены на недвижимость во многих странах показывают стремительный рост и даже начали ходить разговоры о том, что мы наблюдаем очередной пузырь, который в скором времени должен лопнуть. Рынок недвижимости Казахстана не остался в стороне и также обновляет свои многолетние максимумы в цене.

Попробуем разобраться, есть ли на самом деле пузырь на рынке недвижимости РК?

График 1. Индекс цен на недвижимость в США и средняя почасовая оплата труда

Для начала посмотрим на данный сектор в США. На графике №1 приведен индекс цен на недвижимость в США в сравнении со средней почасовой оплатой американского работника (в США именно почасовая оплата является стандартным мерилом). Хорошо видно, что между этими показателями в последнее время сильно увеличился разрыв - рост зарплат явно не поспевает за ценой на жилье. Похожая ситуация была в 2008 году, тогда недвижимость также была сильно разогрета спекулянтами и в конечном итоге это привело к обвалу их цен.

Может ли повториться такая же ситуация и на этот раз? Вполне возможно! Тем более учитывая циклический характер такого сектора экономики, как недвижимость. Соответственно, он также подвержен колебаниям цен, а за периодом роста всегда следует спад, и это вполне нормально.
Хотя возможен и другой сценарий, при котором уровень зарплат догонит дорожающее жилье и тогда эти два показателя снова придут в норму. Однако, на наш взгляд, такой сценарий маловероятен, все-таки зарплата не является спекулятивным инструментом и сильно зависит от макроэкономической ситуации в стране.

У нас в Казахстане во многом ситуация схожая: цены на недвижимость, также как и в США, достигают новых максимумов, подпитываемые льготной ипотекой, пенсионными изъятиями граждан, и в целом глобальной тенденцией к удорожанию жилья. На втором графике показана динамика цен на новое и благоустроенное (вторичное) жилье в Казахстане, а также динамика средней номинальной заработной платы казахстанца за последние 20,5 лет.

Стоит отметить, что все данные взяты с официального сайта Бюро национальной статистики РК (https://stat.gov.kz).

График 2. Динамика цен на недвижимость в РК и средней зарплаты за период 2001-1п 2021 гг.

По последним данным, на конец июня 2021 года средняя цена одного квадратного метра нового жилья составила 338 500 тенге, вторичного - 267 400 тенге. Средний размер номинальной заработной платы в Казахстане находился на отметке 242 542 тенге.

Можно заметить, что также, как и в США, недвижимость в Казахстане в последнее время заметно ускорила свой рост и увеличила разрыв с зарплатой. Однако это больше относится к жилью на вторичном рынке. Новое жилье показывает умеренный рост, сопоставимый с ростом доходов населения.

Не совсем понятно, с чем именно связана такая разница в динамике цен нового и вторичного жилья. Возможно, это вызвано тем, что в последние годы государство активно строит новое жилье для социально уязвимых слоев населения. При этом часто цены на них ниже рыночных.

Насколько недвижимость в Казахстане является переоцененной? Для ответа на этот вопрос мы взяли квартиру площадью 50 кв. м. со среднерыночной ценой и сравнили ее со средней номинальной заработной платой за один год. Т.е. проще говоря, мы решили выяснить, сколько лет нужно откладывать среднестатистическому казахстанцу всю свою зарплату, чтобы позволить купить себе небольшую квартиру.

Из наших расчетов выходит, что среднее соотношение новой квартиры к годовой зарплате за последние 20 лет составило 8,3, медиана - 7,5. В случае с такой же квартирой на вторичном рынке данное соотношение составило 5,8 и 5,6 соответственно. Получается, что несмотря на сильный рост за последний год, вторичное жилье по-прежнему является более доступным для казахстанца со средним доходом.

Наиболее недоступными квартиры были в 2007 году, как раз перед американским ипотечным кризисом, когда казахстанцу нужно было копить на новое жилье 12,8 лет, а на вторичное 10,8 лет. А вот в 2001 году понадобилось бы всего 5,7 лет для нового и 2,3 года для вторичного, чтобы приобрести себе заветные метры - это были самые минимальные значения за весь анализируемый период.

Но еще более любопытно смотрится данный показатель на текущий момент. Так, на конец первого полугодия казахстанцу со средней номинальной зарплатой нужно будет откладывать весь свой заработок в течение 5,8 лет для покупки новой квартиры и 4,6 лет для покупки вторичной. При этом, для новой квартиры этот показатель меньше на 30,2% среднего исторического значения и на 22,3% медианы, а для квартиры на вторичке он меньше соответственно на 20,6% и 17,4%. Эти значения одни из самых низких за последние 20,5 лет! Более доступной новая квартира для казахстанца была лишь в 2001 году, а вторичная - в 2001-2003 годах и почти такой же по доступности она была в 2019 и 2020 годах.

Для справки, новая квартира площадью 50 кв.м. при цене за один квадратный метр 338 500 тенге, обойдется своему покупателю в 16 925 000 тенге. Вторичная квартира при той же квадратуре и цене за метр 267 400 тенге, будет стоить 13 370 000 тенге.

Из любопытного также можно отметить, что срок накопления для покупки нового жилья с начала текущего года уменьшился с 6 до 5,8 лет, а для вторичного, наоборот, немного увеличился - с 4,4 до 4,6 лет.

График 3. Статистика по ценам на жилье и зарплате в РК за период 2001-1п 2021 гг.

Исходя из вышесказанного, можно прийти к пожалуй парадоксальному для многих выводу, что сейчас покупка недвижимости является более доступной для жителя нашей страны со среднестатистической зарплатой, чем раньше. Особенно это касается нового жилья, на покупку которого нужно откладывать свой заработок лишь 5,8 лет. Это самое низкое значение с 2002 года и оно в два раза ниже, чем было перед крахом 2007 года!

Конечно, в данном исследовании не учтено много нюансов. Например, все расчеты приведены на основе средних значений по республике и из официальных источников, что конечно не всегда отражает реальную картину. Кроме того, в крупных городах, таких как Алматы и Астана, заработная плата и стоимость недвижимости сильно отличается от других городов. Также, здесь не берется в расчет инфляция в Казахстане, которая съедает немалую часть дохода населения. Да и откладывать всю свою зарплату на покупку квартиры тоже мало кто может себе позволить, если конечно он не рантье, получающий дополнительный пассивный доход. Однако мы и не претендуем на истину в последней инстанции. Данный пост - это лишь попытка взглянуть на рынок недвижимости под немного другим углом.

Telegram-канал про умный технический анализ "S.M.A.R.T.A"
Telegram-канал про разумные инвестиции "Разумный инвестор"